Xây dựng một ngôi nhà là một trong những quyết định tài chính quan trọng nhất của đời người. Tuy nhiên, nhiều gia chủ thường cảm thấy bối rối và choáng ngợp trước ma trận chi phí, đặc biệt là ở giai đoạn đầu tiên – xây dựng phần thô. Việc không nắm rõ cách tính và các yếu tố ảnh hưởng có thể dẫn đến tình trạng vượt ngân sách, gây áp lực tài chính và ảnh hưởng đến tiến độ chung của công trình.
Với kinh nghiệm tư vấn và thiết kế hàng trăm công trình, TDT chia sẻ chi tiết về báo giá xây nhà phần thô. Chúng tôi sẽ giải mã từng hạng mục, hướng dẫn bạn cách tự dự toán chi phí một cách chính xác và chỉ ra những yếu tố then chốt có thể tác động đến ngân sách của bạn. Với những thông tin cập nhật cho giai đoạn cuối 2025 – đầu 2026, bạn sẽ có một kế hoạch tài chính vững chắc, làm nền tảng cho việc kiến tạo ngôi nhà mơ ước của mình.
Đây là một gói thầu xây dựng rất phổ biến, trong đó trách nhiệm giữa nhà thầu và chủ đầu tư được phân chia một cách rõ ràng. Hiểu đúng bản chất của gói thầu này là yếu tố tiên quyết giúp bạn kiểm soát ngân sách và chất lượng công trình hiệu quả.
Nhà thầu chịu trách nhiệm cung cấp toàn bộ vật tư cho phần khung sườn của ngôi nhà và toàn bộ nhân lực để thi công từ đầu đến cuối.
Cung cấp toàn bộ vật tư thô: Sắt thép, xi măng, gạch, cát, đá, bê tông, ống cấp thoát nước âm tường, dây điện âm tường.
Cung cấp toàn bộ nhân công: Bao gồm nhân công cho cả hai giai đoạn:
Nói một cách đơn giản, chủ đầu tư sẽ quyết định ‘phần hồn’ và ‘diện mạo’ của ngôi nhà thông qua việc lựa chọn và cung cấp các vật tư sau:
Cung cấp toàn bộ vật tư hoàn thiện: Gạch ốp lát các loại, sơn nước, thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen), thiết bị điện (công tắc, ổ cắm, đèn chiếu sáng), các loại cửa (cửa chính, cửa phòng, cửa sổ), lan can cầu thang và ban công…
Gói thầu này mang lại những lợi ích và thách thức riêng mà gia chủ cần cân nhắc kỹ lưỡng.
| Loại | Ưu điểm |
Nhược điểm
|
| Thẩm mỹ & Cá nhân hóa | Chủ động về thẩm mỹ: Bạn toàn quyền quyết định mẫu mã, chất lượng và thương hiệu của vật tư hoàn thiện, đảm bảo ngôi nhà mang đậm dấu ấn cá nhân tuyệt đối. |
Đòi hỏi kiến thức và thời gian: Bạn cần có sự am hiểu nhất định về vật liệu và tốn nhiều thời gian để tìm hiểu, so sánh và lựa chọn nhà cung cấp.
|
| Kiểm soát Chất lượng | Kiểm soát chất lượng vật tư hoàn thiện: Bạn có thể trực tiếp lựa chọn và kiểm tra sản phẩm, đảm bảo chúng đáp ứng đúng tiêu chuẩn và sở thích mong muốn. |
Nguy cơ mua vật tư với giá cao hơn: Nếu không có kinh nghiệm, bạn có thể mua vật liệu với giá cao hơn so với việc nhà thầu mua số lượng lớn theo gói.
|
| Phối hợp Thi công | (Thường không có ưu điểm rõ rệt, trừ khi có mối quan hệ tốt với nhà cung cấp) |
Dễ xảy ra xung đột/chậm tiến độ: Rủi ro sai sót về số lượng, chủng loại, hoặc chậm trễ khi giao hàng có thể làm gián đoạn quá trình thi công của nhà thầu.
|
Nhìn vào bảng trên, có thể thấy gói thầu này là một sự đánh đổi giữa quyền kiểm soát thẩm mỹ và gánh nặng về thời gian và chuyên môn. Nếu bạn lựa chọn sai vật tư hoàn thiện, không chỉ chi phí bị đội lên mà sự thiếu đồng bộ trong phong cách có thể phá hỏng tổng thể kiến trúc mà phần thô đã dày công tạo dựng. Ngược lại, nếu bạn là người có gu và sẵn sàng đầu tư thời gian, đây là cách duy nhất để đảm bảo ngôi nhà mang 100% dấu ấn cá nhân của bạn.
Theo kinh nghiệm của TDT: Gói thầu này phù hợp nhất cho các gia chủ có thời gian, có gu thẩm mỹ rõ ràng và muốn toàn quyền kiểm soát chất lượng vật tư hoàn thiện.
Dưới đây là bảng đơn giá tham khảo, đơn giá thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào quy mô, vị trí, và yêu cầu kỹ thuật cụ thể của từng công trình.
| Loại hình công trình | Đơn giá tham khảo (VNĐ/m2) |
Phân tích Mức giá
|
| Nhà cấp 4, Nhà xưởng | 2.650.000 – 3.400.000 |
Mức giá thấp nhất, do kết cấu đơn giản, vật liệu hoàn thiện cơ bản.
|
| Nhà phố Hiện đại | 3.300.000 – 3.850.000 |
Mức giá phổ thông, tập trung vào công năng và thẩm mỹ hiện đại.
|
| Nhà phố Tân Cổ điển / Mái Thái / Mái Nhật | 3.400.000 – 4.150.000 |
Cao hơn Nhà phố Hiện đại do có thêm chi tiết trang trí, hệ thống mái phức tạp.
|
| Biệt thự Hiện đại | 3.500.000 – 4.000.000 |
Mức giá cao hơn do diện tích lớn, không gian mở và yêu cầu kỹ thuật cao.
|
| Biệt thự Cổ điển / Tân Cổ điển | 3.650.000 – 4.500.000 |
Mức giá cao nhất, do có nhiều hoa văn, phào chỉ, yêu cầu tay nghề thợ cao và vật liệu hoàn thiện sang trọng hơn.
|
| Công trình kinh doanh (Khách sạn, Văn phòng…) | 3.150.000 – 4.500.000 |
Dao động lớn tùy thuộc vào quy mô, công năng và yêu cầu PCCC, kỹ thuật điện nước.
|
Lưu ý: Các đơn giá trên thường áp dụng cho các công trình có tổng diện tích sàn xây dựng lớn hơn 250m². Đối với các công trình có quy mô nhỏ hơn hoặc nằm trong hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật tư, đơn giá có thể sẽ cao hơn.
Nhiều người lầm tưởng chi phí xây dựng chỉ đơn giản là lấy diện tích đất nhân với số tầng. Thực tế, các nhà thầu sử dụng một công thức tính toán chi tiết hơn, bao gồm cả các hạng mục như móng, mái, sân với hệ số riêng.
Công thức chung để dự toán chi phí xây thô như sau: Chi phí xây nhà phần thô = Tổng diện tích xây dựng (m²) x Đơn giá xây thô (VNĐ/m²)
“Tổng diện tích xây dựng” không phải là diện tích sử dụng mà là tổng diện tích của tất cả các hạng mục thi công, mỗi hạng mục được nhân với một hệ số riêng. Dưới đây là bảng hệ số tham khảo phổ biến nhất hiện nay:
| Hạng mục | Loại Hình | Hệ số tính diện tích (%) | Ghi chú |
| Phần Móng | Móng đơn | 30% – 40% |
Loại móng đơn giản nhất, áp dụng cho công trình có tải trọng thấp.
|
| Móng cọc | 30% – 50% |
Chi phí phụ thuộc vào độ sâu và số lượng cọc ép/khoan.
|
|
| Móng băng | 40% – 70% |
Hệ số cao hơn do khối lượng bê tông và thép lớn.
|
|
| Phần Tầng | Tầng hầm (tùy độ sâu) | 130% – 250% |
Hệ số cao vì cần xử lý chống thấm, chống đỡ vách đất và đào sâu.
|
| Tầng trệt và các tầng lầu | 100% |
Được tính bằng 100% diện tích sàn xây dựng.
|
|
| Phần Mái | Mái tôn | 20% – 30% |
Hệ số thấp do vật liệu nhẹ, không chịu lực.
|
| Mái bê tông cốt thép (BTCT) | 40% – 50% |
Chỉ tính phần mái BTCT, chưa bao gồm các lớp hoàn thiện.
|
|
| Mái ngói (hệ kèo thép) | 60% – 70% |
Bao gồm cả hệ khung kèo thép, lợp ngói và trần.
|
|
| Mái ngói (đổ BTCT) | 90% – 100% |
Hệ số cao nhất do tính cả mái BTCT và lớp ngói hoàn thiện bên trên.
|
|
| Phần khác | Sân thượng (không mái) | 30% – 65% |
Phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện (sàn, lan can, chống thấm).
|
| Sân nhà | 30% – 70% |
Phụ thuộc vào vật liệu lát nền và độ phức tạp của sân.
|
Để dễ hình dung, chúng ta sẽ cùng tính chi phí phần thô cho một ngôi nhà 2 tầng có diện tích mỗi sàn là 100m², mái bằng bê tông, sử dụng móng cọc, với đơn giá xây thô giả định là 3.300.000 VNĐ/m².
1. Tính diện tích móng cọc: 100m² x 45% = 45m²
2. Tính diện tích sàn 2 tầng: 100m² x 2 tầng x 100% = 200m²
3. Tính diện tích mái BTCT: 100m² x 40% = 40m²
4. Tính tổng diện tích xây dựng: 45m² + 200m² + 40m² = 285m²
5. Tính tổng chi phí dự kiến: 285m² x 3.300.000 VNĐ/m² = 940.500.000 VNĐ
Như vậy, chi phí xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện dự kiến cho ngôi nhà này là khoảng 940,5 triệu đồng.
Lưu ý: Cách tính trên là phương pháp tính tương đối, nếu bạn cần biết chính xác hơn hãy liên hệ TDT nhé!
Đơn giá xây dựng không cố định mà chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Việc nắm rõ các yếu tố này sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc lập ngân sách.
Công trình có diện tích càng lớn thì đơn giá trên mỗi mét vuông có thể giảm nhẹ nhờ tối ưu hóa chi phí quản lý và máy móc. Ngược lại, kiến trúc phức tạp, nhiều chi tiết trang trí (tân cổ điển, vòm, phù điêu) sẽ làm tăng chi phí nhân công và vật tư, dẫn đến đơn giá cao hơn.
Theo kinh nghiệm của TDT: Nếu ngân sách có hạn, hãy ưu tiên sự tối giản trong kiến trúc (hình khối vuông vức, ít phào chỉ) thay vì cắt giảm diện tích. Một không gian sống rộng rãi, dù đơn giản, vẫn mang lại giá trị sử dụng cao hơn một ngôi nhà nhỏ nhưng có kiến trúc phức tạp.
Công trình nằm trong hẻm nhỏ, khó khăn cho việc vận chuyển vật liệu và tập kết máy móc sẽ có chi phí cao hơn so với công trình ở mặt đường lớn, thông thoáng.
Chuyên gia của TDT chia sẻ: Trước khi ký hợp đồng, hãy quay một video ngắn ghi lại con hẻm dẫn vào khu đất và gửi cho nhà thầu. Điều này giúp họ có cơ sở báo giá chi phí vận chuyển chính xác ngay từ đầu, tránh các tranh cãi phát sinh về sau.
Nền đất yếu đòi hỏi các giải pháp gia cố móng tốn kém hơn (như ép cọc, móng bè) so với nền đất tốt, làm tăng đáng kể tổng chi phí xây dựng.
Theo kinh nghiệm xây nhà của TDT: Đừng tiết kiệm chi phí khảo sát địa chất. Chi phí vài triệu đồng cho việc này có thể giúp bạn tiết kiệm hàng trăm triệu đồng bằng cách chọn đúng giải pháp móng, tránh các quyết định thừa hoặc thiếu an toàn.
Sự chênh lệch giá giữa các thương hiệu vật tư là rất lớn. Ví dụ, thép Việt Nhật có giá khác thép tổ hợp, xi măng Insee (Holcim cũ) có giá khác xi măng địa phương. Việc lựa chọn vật tư cao cấp sẽ làm tăng đơn giá.
Giá các vật liệu thô như sắt thép, xi măng, cát, đá có thể thay đổi theo từng thời điểm do ảnh hưởng của thị trường. Yếu tố này tác động trực tiếp đến báo giá thi công phần thô tại thời điểm ký hợp đồng.
Việc dự toán chi phí xây nhà phần thô không còn là một bài toán phức tạp nếu bạn trang bị cho mình đầy đủ kiến thức. Hiểu rõ bản chất dịch vụ, nắm vững cách tính chi phí, nhận diện các yếu tố ảnh hưởng và cẩn trọng khi ký kết hợp đồng chính là chìa khóa để bạn kiểm soát ngân sách một cách chủ động và hiệu quả.
Một kế hoạch tài chính minh bạch và một nhà thầu uy tín sẽ là nền móng vững chắc nhất cho ngôi nhà tương lai của bạn. Hy vọng những thông tin trong bài viết đã cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện về báo giá dịch vụ xây nhà phần thô, giúp bạn tự tin hơn trên hành trình xây dựng tổ ấm.
Nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng và muốn nhận tư vấn chi tiết, đừng ngần ngại liên hệ TDT để nhận bảng giá xây nhà phần thô MIỄN PHÍ.